オフィスを住宅に改装
実は憧れているんです、オフィスに住むということ。
窓も大きいし、天井も高いし・・・開放感！！
殺風景な部屋もいい雰囲気だと思いませんか。
と言うことで、ワクワクしてたのですが、オフィス動向と障壁の解説。
いやいや、知識と英語力を磨くVOAリスニング！
楽しく、Le'ts get started!!!
オフィスビルを生活空間に変える取り組みが全米で始まっている（和訳）
Office Buildings Are Being Changed to Living Spaces Across America
November 07, 2021
アメリカの各都市では、不動産オーナーがオフィスビルを住宅に変えるケースが増えています。オンライン住宅サービス会社のRentCafe.comによると、米国ではこのような改装が過去最高水準に達しているとのことです。
同社の調査では、米国内の数千の物件を対象に、新たな目的のためにリフォームされた物件を調査しました。過去２年間で３２,０００件の住宅が作られたといいます。そのうち４１％が元オフィスビルであったことがレントカフェの調べでわかっています。
Strachan Forganストラチャン・フォーガンは、全米の建築デザイン会社、Solomon Cordwell Buenzソロモン・コードウェル・ブエンツの建築家です。彼は、建物をrepurposing再利用することで、その建物を作るためのエネルギーを節約できると言います。
「新しい命を吹き込むことができれば、それはとても持続可能なことなのです」とフォーガンは言います。
緩やかな回復
The National Association of Realtors全米不動産協会（NAR）は最近、COVID-１９の影響から強い回復を見せている不動産市場があると発表しました。これには、多世帯住宅、工業、ビジネススペースの市場が含まれます。しかし、ホテルやオフィスの不動産市場はまだ苦戦していると報告しています。
不動産団体によると、COVID-１９の懸念が続いているため、労働者のオフィスへの復帰が遅れているとのことです。また、旅行業もあまり回復していません。また、企業がスペースを利用するために支払う金額であるオフィス賃料も下がっています。
転換期？
フォーガン氏は、”我々は転換期にきている”可能性があるといいます。ビジネスにおいて、それは大きな方向転換を意味します。彼の会社は、サンフランシスコの高層オフィスビルをアパートに変えました。また、ハワイでも同様のプロジェクトを進めています。
彼は、「雇用者は、必要とするスペースの量を急激には変えていない」と言います。しかしフォーガン氏は、もし一部の労働者がオフィスに戻りたくないと思えば、オフィススペースの需要は下がるだろうと指摘しています。
持続可能で、時にはシンプルに
古い建物を改築することは、新しい住宅を増やすための持続可能な方法です。それは、必要な道路や公共交通機関がすでに同じ場所にあることが多いからです。また、ほとんどの場合、建物はすでに正式に登録されているので、法的な承認プロセスも簡素化できます。
「改装プロジェクト承認を得るには、より早く、より簡単かもしれません」とフォーガン氏は言います。
しかし、障壁もあります。オフィスからアパートメントへのプロジェクトがより一般的にならない理由は、これらの障壁にあります。
「ゾーニングと許認可は、おそらく最大のコストの ２ つです」と、Doug Ressler ダグ・レスラー 氏は言います。彼は、RentCafeのレポートにデータの一部を提供しているYardi-Matrixヤーディマトリックス社の社員です。
ゾーニングとは、不動産の使用に関する地域のルールを示すもので、国の地域ごとに異なります。「ほとんどが地方の条例から始まって...積み重ねられてきたものです」とレスラーは言います。例えば、地域によっては、多世帯住宅には適しておらず、一世帯住宅にしか適していないところもあります。
また、居住空間と仕事場では、自然光の量などの条件が異なります。
古い建物にも問題があります。機械設備、電気設備、配管設備を新しくする必要がある場合が多いのです。しかし、歴史的なオフィスビルは、そのデザイン性の高さから、改装に適している場合が多いのです。
他の場所での改装
NARの会員を対象としたビジネス不動産市場の意見調査によると、８４％の会員がパンデミック前と同じ量のオフィススペースを使用していることがわかりました。しかし、１１％がオフィススペースの減少を報告しています。
人々はまだ決断を下していない、と建築家のフォーガン氏は言います。「オフィス市場はまだそれに反応していないと思います。」しかし、将来的には多くのオフィススペースが空く可能性があると指摘しています。
また、NARによると、全国規模の店舗が集まる市場であるショッピングセンターに代表される小売スペースは回復を続けています。姿を消しつつあった大型デパートも、新たな息吹を感じさせるかもしれません。これらのスペースは、企業がオンラインで購入した商品を保管したり、送ったりする場所として活用されています。
似たようなものとして、より小規模で地域に密着したショッピングセンターがあり、strip mallストリップモールと呼ばれています。NARによると、これらのショッピングセンターも息を吹き返しつつあるといいます。その回復の一端は、新しいビジネスにスペースを使ってもらおうとするオーナーの意欲につながっているのかもしれません。
Ressler sレスラー氏によると、ストリップモールは医療機関やヘルスケアプロバイダーによる新たな利用のために改装されているといいます。また、コスト削減を目指す病院が、店舗が閉店したストリップモールに緊急医療センターを作ることもあると言います。
Office Buildings Are Being Changed to Living Spaces Across America
November 07, 2021
A vacant commercial office space in the South Lake Union neighborhood in Seattle, Washington, May 14, 2021.
In cities across America, property owners are turning office buildings into homes at an increasing rate. Online housing services company RentCafe.com reports such conversions are at an all time high in the United States.
The company’s research considered thousands of U.S. properties that had been remodeled for new purposes. In the last two years, the report says, 32,000 homes were created that way. Forty-one percent of them were in former office buildings, RentCafe found.
Strachan Forgan is an architect with a national building design company, Solomon Cordwell Buenz. He says repurposing buildings saves the energy that went into their creation.
“As long as we can get them a new lease on life, then that can be a very sustainable thing to do,” Forgan said.
Slow recovery
The National Association of Realtors, NAR, recently said some property markets are seeing a strong recovery from COVID-19 effects. These include multifamily home, industrial and business space markets. But it reported hotel and office property markets are still suffering.
The real estate organization said continuing COVID-19 concerns have slowed the return of workers to their offices. The travel business has also not recovered well. In addition, office rents, the amount of money businesses pay to use space, have gone down.
An inflection point?
“We're at an inflection point” possibly, Forgan said. In business, that means a major change in direction. His company has converted a tall office building in San Francisco into apartments. The company is working on a similar project in Hawaii.
He said, “Employers have not made radical changes in the amount of space that they need.” But Forgan noted that if some workers do not want to return to their offices, the demand for office space will go down.
Sustainable and sometimes simpler
Converting old buildings is a sustainable way to add new housing. That is because needed road and public transportation systems are often already in the same place. Conversions can also simplify legal approval processes because the buildings are already officially registered in most cases.
“It's maybe faster or easier to get a conversion project approved,” Forgan said.
But there are also barriers. Those barriers are the common reason why office-to-apartment projects are not more common.
“Zoning and permitting are probably two of the biggest costs,” said Doug Ressler. He is with Yardi-Matrix, a company that provided some of the data for the RentCafe report.
Zoning describes local rules for the use of property and are different for every area of the country. “Most have been started from local ordinances…and built up,” said Ressler. Some areas, for example, are not zoned for multifamily housing, only single-family housing.
Also, requirements for living spaces differ from those for employment space, including levels of natural light.
Older buildings can present problems. They often require new mechanical, electrical and pipe systems. Historic office buildings, however, are often good candidates for conversion because of their design.
Conversions elsewhere
An NAR opinion study of its members in the business property market found that 84 percent of them use the same amount of office space as before the pandemic. But 11 percent reported a decrease in office space.
People have not made decisions yet, architect Forgan said. “I don't think the office market has really reacted to that yet.” But he noted that it is possible a lot of office space may become available in the future.
NAR reports that retail spaces, led by shopping centers, marketplaces with many nationwide stores, are continuing to recover. Big department stores which have been disappearing might also be getting a new lease on life. These spaces are being turned into places where companies can store and send products that are bought online.
Similar but smaller and more local shopping centers are known as strip malls. The NAR said they are also coming back to life. Part of that recovery might be linked to the willingness of owners to get new businesses to use their space.
Ressler said strip malls are being converted for new use by medical offices and health care providers. He said hospitals that are looking to reduce costs might create urgent care centers in strip malls where stores have closed.
Words in This Story
new lease on life –noun phrase a chance to continue living or to become successful or popular again
sustainable –adj. able to last or continue for a long time
architect –n. a person who designs buildings
retail –adj. related to selling things directly to people for their own personal use
inflection point –n. a point where a major change takes place
radical –adj. very new and different from what is traditional or ordinary
strip mallsとは
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“an open-air shopping mall where the stores are arranged in a row, with a sidewalk in front. Strip malls are typically developed as a unit and have large parking lots in front.” – Wiki
通常は一つの建物にいくつかの店があって・並んでいて、入り口は外からだけとなっています。建物内から他の店に行けません。外に出て他の店に入るmallです。建物の外の歩道を使います。
一方、mallだと建物内から他の店に行けます。建物内の「歩道」を使えます。
Mallとは、
“one or more buildings forming a complex of shops with interconnecting walkways enabling visitors to walk from unit to unit.” – paraphrased from Wiki
